Léguer un bien immobilier par testament | Mode d'emploi

Que vous soyez à la tête d’un parc locatif, ou seulement propriétaire de votre résidence principale, la question de la transmission de ces biens à votre décès est fondamentale. Souvent, le patrimoine immobilier représente la part la plus importante d’une succession. Si vous souhaitez en maîtriser la répartition, vous devez rédiger un testament. 

Testament solidaire vous explique comment léguer sereinement un bien immobilier par testament.

Ci-dessous, nous vous précisons :

• Ce qu’il advient de vos biens immobiliers sans testament ;

• Les avantages d’un testament pour transmettre votre patrimoine immobilier.

En France, le Code civil réglemente la dévolution successorale. Il nomme les héritiers légaux, détermine l’ordre dans lequel ils héritent ainsi que la part du patrimoine du défunt qui leur revient. Il différencie deux catégories d’héritiers :

• Les réservataires, qui reçoivent obligatoirement une part minimale d’héritage appelée la réserve héréditaire. Ce sont les enfants, vivants ou représentés par leurs descendants, et à défaut, le conjoint marié survivant ;

• Les autres héritiers, qui peuvent être exclus de la succession par clause testamentaire (parents, frères et sœurs, oncles et tantes, etc.).

L’actif successoral (la valeur de l’ensemble des avoirs du défunt après déduction de ses éventuelles dettes) est composé de la réserve héréditaire et de la part restante nommée la quotité disponible. Les biens immobiliers sont indistinctement intégrés à l’actif successoral et sont attribués aux héritiers légaux, en totalité si le défunt n’a pas fait connaître ses dernières volontés.

Par testament, vous pouvez réduire la part de vos héritiers légaux à la réserve héréditaire et disposer librement de la quotité disponible. Ainsi, vous avez la possibilité d’avantager, l’un de vos héritiers, d’augmenter les droits de votre conjoint, d’octroyer un legs à un proche non-parent ou à une association de votre choix.

Le testament est un outil de partage. Sans dispositions, vos héritiers reçoivent indistinctement une part de vos biens. L’attribution est effectuée par le notaire en accord avec les héritiers, ce qui est problématique quand ils ne sont pas d’accord. Par testament, vous organisez cette répartition.

Concernant votre patrimoine foncier, vous transmettez un bien immobilier à une personne que vous désignez.

Découvrez en davantage sur le testament en lisant notre article dédié.

Testament solidaire vous explique comment léguer un bien immobilier par testament, nous vous détaillons :

• Les différents types de testaments ;

• Les différents types de legs ;

• La particularité du legs en démembrement ;

• Le testament à privilégier pour le legs d’un bien immobilier.

Il en existe quatre sortes :

• Le testament olographe écrit de la main du testateur seul, ou accompagné de deux témoins ;
• Le testament mystique libellé par le disposant seul et tenu secret jusqu’au décès ;
• Le testament authentique rédigé par le notaire ;
• Le testament international indispensable au règlement des successions qui concernent plusieurs pays.

Pour vous aiguiller dans votre rédaction, découvrez notre modèle de testament. Vous pouvez également lire nos guides sur les testaments olographes avec plusieurs légataires et les testaments authentiques.

Le legs est ce que le testateur (celui qui rédige le testament) transmet à son légataire (celui qui reçoit le legs). Il revêt plusieurs formes :

• Le legs universel concerne la totalité des avoirs ;

• Le legs à titre universel porte sur une quote-part du patrimoine ou sur l’intégralité d’une catégorie de biens ;

• Le legs particulier est utilisé pour donner un bien précis à un légataire désigné.

S’il peut être utilisé pour léguer des placements générant des rentes, le legs en démembrement est surtout adapté à la transmission des biens immobiliers (que ce soit par donation de son vivant ou en héritage).

La pleine propriété d’un bien est composée de :

• La nue-propriété ;

• L’usufruit (droit de jouir d’un bien, d’en recueillir les fruits).

Cette solution peut servir à augmenter les privilèges d’un héritier en lui garantissant un logement viager (toute sa vie durant) ainsi que des revenus locatifs. Elle est adaptée pour réduire les droits de succession puisque chaque fraction vaut moins que la totalité des parts. Les nus-propriétaires ne sont pas lésés. Bien qu’ils ne puissent pas profiter immédiatement du bien, ils en récupèrent la pleine propriété sans frais de mutation au décès de l’usufruitier.

Le testament le plus adapté à la transmission d’un bien immobilier est le testament authentique. Le notaire est garant de la valorisation du bien, du respect du droit des successions et notamment de la réserve héréditaire.

Si vous souhaitez donner seulement de l’immobilier, vous ne pouvez pas faire de legs universel. Le legs à titre universel ou le legs particulier sont plus appropriés.

Le conseil de Testament solidaire : il est inutile de sous-estimer volontairement la valeur d’un bien immobilier pour en faciliter la transmission. Cela rendrait votre testament opposable par les héritiers lésés qui pourraient le contester auprès du tribunal judiciaire. Le légataire du bien risquerait également un redressement de l’administration fiscale sur ses droits de succession.

Découvrez tous les conseils de rédaction de Testament solidaire pour :

• La désignation du bien que vous souhaitez léguer ;

• La désignation du légataire.

Si vous optez pour un legs à titre universel, vous n’aurez pas besoin de donner des précisions. Vous pouvez ainsi écrire « Je lègue la totalité de mon patrimoine immobilier »

Pour un legs particulier, vous devez vous assurer de la bonne désignation du bien. Parfois, l’adresse n’est pas suffisante, il arrive de trouver plusieurs biens à une même adresse.

Il convient ainsi d’écrire : « Je [nom + prénom], lègue mon appartement situé [adresse du bien], cadastré sous le numéro [références cadastrales] »

Bon à savoir : vous avez la possibilité de réaliser un legs sous conditions « Je lègue mon bien à mon neveu, à condition qu’il l’occupe au titre de résidence principale pendant une durée minimale de dix ans ».

Que vous décidiez de faire un legs à un légataire unique, ou à plusieurs légataires, ils doivent être incontestablement identifiés.

Par exemple, vous ne pouvez pas vous contenter de « mon conjoint », mais de « mon conjoint [nom + prénom + date et lieu de naissance + adresse]. »

Il peut y avoir un doute entre votre conjoint au moment de la rédaction de votre testament et votre partenaire à l’heure du décès. Globalement, il vaut mieux renseigner des détails superflus que pas assez de détails.

Vous vous apprêtez à rédiger votre testament et vous êtes curieux de tout savoir sur le legs. Retrouvez nos articles qui détaillent les différents types de legs comme le legs universel, le legs à titre universel ou le legs particulier. Vous souhaitez faire un legs à une association ? Nous vous expliquons dans quelles mesures vous pouvez lui faire un legs sans droits de succession.